부동산 거래 시, 전세 끼고 매매할 때에 알아둘 주의사항에 대하여 알려드립니다. 이 포스팅에서는 전세 끼고 매매거래 방법과, 주의사항 및 체크사항에 대하여 정리합니다.
1. 전세끼고 매매의 기본이해와 주의사항
전세끼고 매매의 개념은, 매수인이 해당 매물의 현 임차인의 전세금과 자신의 돈을 합쳐서 집을 구매하는 방식입니다. 예를 들어 주택의 가격이 5억이라 하고, 전세보증금이 4억이라면 그 차액인 1억 만주고 소유권을 이전받게 되는 것입니다. 이경우, 매수인은 1억의 잔금을 대출로 진행하기 어렵다는 것을 기억해야 합니다. 일반적으로 은행은 전세임차인이 있는 경우 담보대출진행을 해주지 않기 때문입니다. 간혹, 전세 끼고 대출받아 매수가 가능할지 궁금해하시는 분들이 계시는데, 매매대금과 전세보증금과의 갭만큼은 현금을 가지고 있어야 합니다.
2. 전세끼고 매매의 두 가지 방법과 주의사항
전세 끼고 매매를 하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.
첫째 임차인이 이미 있는 집을 매수하는 것입니다. 이때에 주의할 점은 임차인의 전세보증금이 시세와 얼마나 차이가 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 요즘 흔히 깡통주택이라고 하는 주택은 시세와 전세보증금이 비슷하거나 시세보다 높은 경우도 있기 때문에 이런 경우 다른 조치 없이 진행한다면 나중에 추가 비용이 발생하여 손해를 입을 수 있기 때문에 사전에 시세를 확인하는 것이 중요합니다.
또한, 임차인의 계약만기일과 계약갱신청구권 사용여부를 확인하여야 합니다. 전세를 끼고 매매를 할때, 당장 큰돈이 들지 않을 수 있지만, 이후 임차인의 계약만기 시 보증금을 돌려줘야 하기 때문에 투자계획에 영향을 미칠 수 있다는 것을 기억해야 합니다.
두 번째 방법으로는 집주인이 살고 있는 집을 사면서, 새로운 임차인을 기간 안에 맞추는 것입니다. 이경우는 전세임차인을 맞추는 것이 늦여질수도 있기 때문에 가능한 잔금일을 넉넉히 잡아야 합니다. 또한, 임차인을 맞추긴 위해서 매도자와 그 절차에 대하여 협의할 필요가 있습니다. 예를 들면 매도자에게 전셋집을 잘 보여줄 수 있도록 협조를 요청하고, 이를 계약서 특약에 포함시키는 것이 필요합니다.
3. 거래 물건이 소도시 아파트일 경우 고려사항
전세끼고매매하는 물건이 아파트일 경우 전세가를 확인할 때에는, 내가 사려는 아파트의 전세가격뿐만 아니라, 주변 아파트의 전세가격도 꼭 확인해야 합니다. 특히 소도시나 지방일 경우에는 신축아파트 입주장이 주변에 있다면 주의가필요합니다. 만약 입주장이 시작되면 주변의 주택이나 아파트의 전세가격이 경쟁으로 하락할 수 있기 때문입니다. 또한, 신규아파트와 구축 아파트의 전세가격 차이를 잘 살펴봐야 하며, 내가 사는 물건이 빌라라고 하더라도 인근의 아파트의 전세가를 반드시 확인하여 균형 잡힌 적절한 전세가격으로 임차인을 유도해야 전세를 맞출수 있기 때문에, 예산과 투자계획에 맞춰 전세보증금을 받을 수 있을지도 고려할 사항입니다. 더불어서 전세보증보험의 변경으로 인하여 공시지가의 126%까지만 보험이 적용되는 부분도 기억해야할 사항입니다.
4. 물건지선택
초보투자자의 경우에는 자신이 잘 알고 있는 지역위주로 진행하는 것이 좋으며, 미분양 및 입주물량을 체크하여 미분양이 줄고 있는 지역이 아파트의 가격상승 가능성이 있다는 점을 기억해야 합니다. 미분양 및 입주량 정보는 '부동산지인'과 같은 사이트를 통해 확인할 수 있으며, 이를 참고하여 투자 지역을 결정하는 것이 좋습니다. 또한, 고려하려는 지역마다 부동산 가격의 간극이 클 수 있기 때문에 인근지역이라고 동일시하면 안 됩니다. 가급적이면 많은 정보를 확인하여 저평가된 지역에 투자하는 것이 중요합니다.
5. 전세끼고 매매, 주의사항 정리
-잔금일을 최대한 길게 설정할 것
-매도인에게 협조요청 및 계약서 특약 작성
-매매가와 전세보증금의 갭이 클수록 안전
-소도시 또는 지방일 경우 주변의 신축아파트 입주장 상황체크
-공시지가 기준 126%의 보증보험 확보
-투자지역 미분양과 입주물량 체크
6. 마무리
한동안 갭투자의 문제로 전세사기등이 사회적으로 많은 문제가 되었습니다. 전세를 끼고 매매를 한다는 것은 내가 매수한 집에 전세를 맞춰서 임차인의 보증금을 중심으로, 부족한 차액 만큼만 내 돈을 보태서 집을 사는 것이기 때문에, 투자운용계획을 잘 세워야 합니다. 얼마만큼의 기간 동안 보유하고 팔 것인지 계획하고, 보유기간 동안 내야 하는 보유세(재산세, 종부세)와 매도 시 양도소득세율은 어느 정도 되는지 등을 생각하고, 인테리어부분으로 들어가는 비용이라든가, 임차인의 계약만기 기간등을 고려하여 내가 운용할 수 있는 현금, 그리고 수익률등을 확인하고 체크하여 결정해야 합니다. 전세 끼고 매매를 했을 때, 갭투자로 돈을 벌 수 있다는 간단한 생각만 가지고 투자를 결정한다면, 원하든 원치 안 든 전세사기의 임대인이 될 수도 있음을 기억해야 합니다. 오늘의 포스팅에서 언급된 전세 끼고 매매할 때 주의해야 할 사항을 고려하여 계획된 수익률을 올릴 수 있는 현명하고 안전한 투자자가 되기를 바랍니다. 감사합니다.